房地产到底有没有泡沫?专家:房子够40亿人住,

 研究成果     |      2020-01-06 15:58

近年来,城市化进程提速,也迎来了房地产飙升式发展,一座座高楼大厦鳞次栉比拔地而起的同时,买房投资热潮在各大城市轮番上演。大举的资金投入到钢筋混泥土之上,房价也随之被哄抬到普通民众无法企及的地步,即便如此,还是无法阻挡人们投资买房的热情。笔者不禁想问,中国的房地产就真的如此供不应求吗?难道中国就这么缺房吗?

2016年底的国家经济会议指出,“房住不炒”是本轮房地产调控的主基调,而抑制资产泡沫,尤其是房地产泡沫是调控重点防范的对象,已经清晰地阐明了中国房地产存在巨大的泡沫,投资炒作盛行使得房地产的发展严重偏离基本路径,暴涨的房价更是严重脱离老百姓可以承担的范围。

事实上,去年10月份经济学家马光远就曾提出,要想解决当下房价暴涨的问题,首先要搞明白中国到底有多少住房。

是啊,中国到底有多少房子?到底能不能满足庞大的人口住房需求呢?说来可笑,这个看似简单的统计学问题,在中国却是一大难题——至今没有任何部门做过准确的统计,更没有严格意义上的准确数字。用马光远的话说,中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”,无论是房子的基础数据,房价的统计指标,土地供应,城市规划,住房需求等都基本是一笔糊涂账。搞不清楚中国有多少房子,空置率就无从谈起,未来的房地产税的征收更是没有依据。

有专家说,中国的房子够40亿人居住,房地产存在过度开发建设的问题,而且房地产存在严重的分化现象,有的城市一房难求,有的城市却早就成了“鬼城”、“空城”,鄂尔多斯东胜区、天津宝坻京津新城早已没了烟火气。土地总有卖完的那天,房子总有盖饱和的时候,可以预见的未来房子不仅不值钱,还会没人买。

国家统计局在2017年6-7月发布的数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,人均1.01套房。对比剑桥大学发布的一组研究数据发现,中国家庭的平均居住面积要大过英国、德国、荷兰等绝大部分欧洲国家!从这一点看,中国人应该是全球住房幸福指数最高的国民。

笔者相信,上述数据虽然不是准确数据,但大抵不会偏差太大,准确来说中国的房子数量和人均面积只会多,不会少。原因相信很多人都明白,统计数据不包括农村自建房、小产权房、漏报瞒报等诸多情况。

房地产大佬潘石屹说,中国超过五成的房子是闲置的。房价之所以一直上涨,就是因为根本没把这些房子好好利用起来。

空置率确实造成了中国房子不够住的假象,出现人为制造短缺的各种恐慌,从而导致房价非理性上涨。但潘石屹“中国超5成房子闲置”的说法有夸大嫌疑,目前为止我国对房屋空置率有明确统计的数据有两个:

1、西南财经大学2014年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研企业管理咨询公司报告提出,我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。

2、腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

据上述两家机构的统计看,中国房屋空置率水平应该在百分之二十几,是真实水平。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%至20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

不可否认房子确实兼具居住和投资的属性,但如此高的空置率说明中国很多房子是完全没有被利用的,先不说原材料建设等资源浪费,光是这部分房源不入市就足够引起市场供求平衡。最可恨的是,很多炒房投资客看好房地产的发展预期,囤积居奇,买到手的房子不仅不住,连租房房源都不供应。有投机囤房行为存在,中国就是盖再多的房子也不够浪费。房价怎么可能不涨?

我知道很多人可能会说,房价之所以高是因为土地价格高,面粉怎么可能比面包便宜呢?针对这种说法,其实国土资源部规划司司长庄少勤早就指出,供地数量与住房价格并没有必然的关系。众所周知,投资需求是五限膨胀的,是满足不了的,但是目前的形势来看,房地产体量已经非常庞大,抑制投资就难免会伤害刚需。而房价过热的城市,往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制,干扰了市场。

玻璃大王曹德旺说,及早卖掉多余的房子,以后卖也卖不掉、租也租不出去。城市应该是市民的城市,而不是有钱人的天堂。马云说,8年以后房子如葱,中国最便宜的就是房子。

这些言辞大多太过于理想,但也并不是不企业管理咨询公司可能实现的。事实上,房地产正在发生巨大变革。链家研究院院长杨现领说,未来房地产将从新房为主的时代向二手房时代迁移,租赁市场是未来很长时间内房地产还有红利的市场,而人们对房屋数量的追求也逐渐会被质量取代,追求高品质居住体验将是未来房地产商们服务好购房者的基础。而互联网、人工智能等行业的快速发展也将逐渐取代房地产国民经济支柱产业的位置。

未来房子就是为居住的,当它没有投资价值的时候,当所有人都解决居住等一系列问题之后,房子和生活中的其他物件也就没什么不同了。大葱会成为人们日常谈论的话题,但是房子未来真不一定还会成为人们茶余饭后的谈资了。