房地产2019金九银十未现 机构:2020承压前行涨跌

 研究成果     |      2020-01-06 15:58

过去的一年里,全国房地产市场上下波动较为明显。上半年,部分城市出现楼市小阳春,土地市场渐热。下半年,多个城市随即出现“降温”,热门楼盘的售楼处打折忙促销。

同时,2019年也是调控密集的一年。中原地产统计数据显示,11月份,各地出台的房地产类调控高达72次,其中针对房地产资金链收紧的政策超过25次。1~11月,全国各地合计出台房地产调控高达554次,同比2018年同期的425次增加30%。

展望2020年,我们邀请到房企和研究机构的专业人士,来探讨中企业管理咨询公司国房地产市场所处的外部环境与内部发展阶段,总结行业与市场运行的新特征,为了解当前房地产市场的发展提供不一样的思考。他们分别是:中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸,仲量联行高级董事姚耀,湖南省房地产业协会轮值会长湛稼勤,莱坊董事及上海北京研究及咨询部主管杨悦晨,高力国际华东区董事总经理沈寅,上海易居房地产研究院院长张永岳。

刘天旸:开发商整体表现更为理性,抛弃“侥幸”心理,面对资金、政策等带来的市场挑战。房地产企业资金压力空前,现金流回款要求高,整体土地布局上更为贴合中国城市化发展趋势。

姚耀:楼市调控政策有两个特点。第一是“稳地价、稳房价、稳预期”,第二是调控政策跟随市场变化及时调整,从“长周期”步入“短周期”。从市场成交来看,2019年出现了“旺季不旺”、淡旺季差异不显著的特点。尤其是不少城市2019年的“金九银十”表现平淡。

湛稼勤:从时间段来看,特点比较类似,都是在年初行情上涨,年末的两个月市场下跌。不过下跌的原因是不一样的,2019年末下跌的原因是,国家控制资金流入房地产行业,部分大型企业出现资金链紧张的状况,不断开始降价销售,刚开始对拉动项目去化是有效果的,价格低会被抢购,但是时间很快过去,市场还是观望情绪渐浓。

杨悦晨:越来越多的城市采取了因城施策的房地产调控政策,这是楼市十分明显的一个新特点。一些库存较高、房价波动小的城市相较于一线城市严格限制房价波动而言,政策实施较为灵活。

《中国经营报》:2019年,全国百强房地产企业业绩增长率显著低于过去两年,行业集中度创下历年新高。您如何看待这一趋势?

杨悦晨:楼市并不景气,导致房企普遍遇到销售压力,因此成本管理、降低企业杠杆率是大部分房企2019年在解决的问题。大型房企在天锡咨询现金流控制方面做得较好,放慢扩张速度来换取企业更好的发展,而且不少企业在目前的楼市寒冬下有意识进行企业转型,多元化拓展业务,转变开发理念和运营模式,包括存量物业的升级改造。

刘天旸:房地产行业的“马太效应”正在不断发酵,业绩增长速度取决于基数。2019年大中房企间的合作更为多元开放,开发销售不再是各企业唯一重视指标,在养老、旅居、教育等各板块均出现了活跃的身影。中小企业则在这场洗礼中,不进则退,艰难求生。

《中国经营报》:愈加复杂的市场环境中,房地产市场出现“大鱼吃小鱼”的局面。在您看来,中小型房企的生存现状如何?房企并购潮今年是否会延续?

刘天旸:土地和资金是中小型房企两大难题。土地是房企最重要的生产资料,对于2019年的中小房企而言,土地的获取门槛普遍偏高,在全国各地对于招拍挂土地的房企资质要求里,就将很大部分中小型企业拒之门外。融资难度高,融资成本高企,资金政策对于全国各发展商均适用。房企之间的兼并在接下来的房地产行业中依旧会延续,只是对于兼并的速度和对象条件、预期收益等也将有所调整。

湛稼勤:今年以来有一些房企申请破产保护,是正常现象,虽然不排除有小型开发商经营管理不善倒闭,但其实很多是项目公司,自然人拿地做完工程以后就会注销。对于一些大型房企来说,可能最开始并不是专业从事房地产开发,随着国家控制资金进入房地产行业,国内外融资收紧,肯定会出现资金链问题。如果要解决短期资金问题,只能采取同行之间并购的做法。

《中国经营报》:全国房地产市场由过去供不应求的态势逐渐扭转为供大于求。这一状况对于2020年的市场带来哪些影响?

张永岳:房地产进入下半场,但是目前发展空间巨大,依然是中国迈向第二个“百年目标”的重大产业,原因是整个住房需求还要解决不充分、不平衡的现状。当前的房地产市场发展水平有所提高,企业盈利空间开始受到压缩。市场竞争角度来看,房企的专业要求进一步提高;产业角度来看,企业需要更加成熟和完善,行业需要彻底改变粗放型的模式。经过近几年的盘整,行业开始有了共识,必须用高质量的工业水平和高质量的产品应对经济下行压力,应对房地产在下半场发展中遇到的挑战。

沈寅:2020年我们预计租赁市场情绪会有所转暖,此外大量多元供应也会促进企业搬迁意愿。科技业与战略性新兴产业,包括通信、集成电路、软件服务、新材料、新能源、生物医药等行业将会成为市场主要增长点,而产业园区将是该类型企业主要选址方向。此外,随着对外开放的加速,外资零售与服务企业必将迎来新一轮增长。

刘天旸:一二线城市整体市场成交量平稳,一二手房均为可售资源意识清晰,中介竞争的白热阶段为品牌口碑、门店规模、技术系统、服务温度、媒体推广、取费模式、服务体系、衍生服务等多方位综合竞技实力比拼、商业模式的竞技场。三四线城市,多数遭遇二手房成交萎缩压力,发展商带去分销需求,被迫转型面对原来不熟悉的新房市场。中介公司应该早日适应行业节奏,调整好状态,才有可能享受转型红利,而不被市场淘汰。

《中国经营报》:能否用几个关键词来预判2020年的房地产市场?《中国经营报》迎来35周岁生日,您有什么寄语?

莱坊恭喜《中国经营报》迎来35周岁生日,作为一家专业的财经类媒体,为广大读者提供了深度有品质的报道,也期待在未来创造更加有质量及多元的内容。

湛稼勤:预计上半年房地产企业会比较艰难,下半年会转好,呈现出“先抑后扬”的局面。

我们愿与跨入35周岁之际的《中国经营报》携手,以经验及智慧,继续为读者奉上精准的市场动态及观察,加速客户成功。希望未来能感受《中国经营报》崭新的生命力。

乘风破浪,砥砺前行——衷心地祝贺《中国经营报》创刊35周年所取得的成就。展望2020年,期待贵报继往开来,继续以专业的商业财经视角解读新闻报道,更好地服务于中国市场经济发展。

张永岳:2020年是中国全面建设小康社会的收官之年。《中国经营报》办报35年来,客观专业地报道了中国住房和房地产业的发展历程和主要事件,在促进中国房地产业的健康发展和广大居民实现住房小康领域作出了积极的贡献。衷心祝愿《中国经营报》越办越好!

刘天旸:祝贺《中国经营报》35周岁生日快乐,《中国经营报》作为中国最早发行的经济类报刊之一,一直具有一定的权威性和可读性,希望未来《中国经营报》仍一如既往地为读者带来高水准、高质量、有深度、有创新的新闻报道。